부동산 투자 관련 공부하다 보니 다양한 건축법이 등장해서 공부하고 정리해 봤습니다.
일제강점기 시절 건축법
<조선시가지계획령> 이라고 들어보셨나요?
1934년에 일본 식민통치하에 도입되었고, 1962년 <도시계획법>이 제정되기 전까지 약 30년 간 우리나라 도시계획의 근거된 건축법규입니다.
<조선시가지계획령>은 일본에 도입된 건축법을 들여온 것인데요.
1919년 일본은 '도시계획법'을 제정한 바 있고, 이를 근거로 한 '토지구획정리사업'이라는 제도가 있었다고 합니다.
1923년 일본에서 일어난 관동대지진으로 대부분의 건물과 기반 시설들이 파괴되자, '토지구획정리사업'을 통해 대대적인 구획정리와 기반시설 설치가 가능했다고 합니다.
일본은 식민지였던 우리나라에 <조선시가지계획령>이라는 법적 근거를 만들어 놓고, '토지구획정리사업'을 우리나라로 들여와 식민지 개발에 활용한 것입니다.
<도시계획법> 제정
1962년 박정희 정권과 함께 <도시계획법>이 제정됩니다.
우리나라만의 건축법이 생긴 것이지요.
'토지구획정리사업'은 도시계획법에 속해 있다가 1966년 <토지구획정리사업법>으로 별도의 법으로 제정합니다.
<토지구획정리사업법>은 1960년대 후반 강남이 개발될 때 그 근거법으로 활용됩니다.
강남 개발은 '강남 1970'이라는 영화에서도 표현되었던 것처럼 여러 가지 정치적 이슈와 맞물려 무분별하게 추진되었습니다.
강남은 한명회가 만든 정자 '압구정'이 있고, 한양으로 가던 사람들이 말에게 죽을 끓여 먹이던 '말죽거리' (지금의 양재동)가 있던 한적한 시골이었습니다.
강남의 원래 이름은 영동이죠.
영등포의 동쪽이라는 의미일 정도로 정말 존재감 없는 시골 깡촌이었습니다.
이러한 영동이 <토지구획정리사업법>을 근거로 개발에 들어갑니다.
강남의 토지 소유자는 대부분 개인이었는데요.
이들의 토지를 환지방식으로 국가가 개발한 다음 다시 개인에게 돌려주는 방식을 취했습니다.
토지 소유자들은 국가가 개발해서 땅값이 오르기 때문에 마다할 이유가 없었죠.
이 과정에서 논밭이 모두 주택지로 바뀌고, 정부는 개발로 인해 오른 땅값을 활용해 정부 소유의 필지를 아파트용 주택 단지로 매각해서 이러한 개발 비용을 충당합니다.
이렇게 <토지구획정리사업법>은 1980년 <택지개발촉진법>이 등장하기 전까지 서울시 개발의 중요한 근거법으로 역할을 합니다.
<택지개발촉진법> 등장
1980년 전두환 정권이 들어서면서 <토지구획정리사업법>은 사실 상 폐기되고, <택지개발촉진법>이 제정됩니다.
농촌에서 도시로 인구가 몰리면서 도시의 주택난 해소를 목적으로 제정되었습니다.
인구 분산을 위해 도시 외곽에 대규모 공공택지를 공급하기로 하고, 주택 건설에 필요한 택지의 취득, 개발, 공급, 관리 등에 특례를 줍니다.
특히, 서울시 인구를 수도권으로 분산하기 위해 수도권에 대규모의 택지 개발을 추진하고 신도시를 만드는 데 <택지개발촉진법>이 큰 역할을 합니다.
공공 주도로 단기간 내에 대규모의 주택 공급이 가능했던 것입니다.
하지만, 민간 참여가 제한되었고, 지역 주민의 의사가 제대로 반영되지 못한 것은 물론, 도시 기능의 편중 현상이 심화되는 등 여러 가지 문제점을 노출시킵니다.
결국 정부는 2000년 <도시개발법>을 제정하게 됩니다.
<도시개발법> 제정
2000년 1월 28일 제정된 <도시개발법>은 계획적이고 체계적인 도시 개발을 도모하고, 쾌적한 도시환경을 조성하기 위한 도시개발을 추진하는데 필요한 사항들을 규정하고 있습니다.
기존 <택지개발촉진법>과 <도시개발법>을 비교하면 아래와 같습니다.
| 구분 | 택지개발촉진법 | 도시개발법 |
| 목적 | 시급한 주택난 해소 | 도시 용지 공급 |
| 토지 이용 | 단일 (주거용지에 일부 자족시설 가능) | 복합 (주거, 상업, 사업, 생태, 위락 등) |
| 공급 방법 | 물량 위주 공급 | 수요자 맞춤 공급 |
| 공급 가격 | 조성원가 원칙 | 감정가 원칙 |
| 사업 방식 | 수용방식 원칙 | 수용, 환지, 혼용 |
| 사업의 특성 | 공공성 | 공공성 + 수익성 |
| 사업 주체 | 공공 주도 | 공공, 민간 |
정부는 2014년 9월 1일 '규제 합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거 안정 강화 방안'을 발표했는데요.
이 대책에 택지지구, 신도시 등 공공택지 개발을 중단하기로 한 공급 조절 방안이 포함되어 있습니다.
한국토지주택공사(LH)가 2017년 말까지 공공택지 지정을 중단하고, <택지개발촉진법>도 폐지하기로 한 것입니다.
그런데 <택지개발촉진법>을 폐지하려면 국회를 통과해야 하는데, 통과하지 못해 살아 있는 상황입니다.
다만, 2014년 이후 새로운 택지지구 지정을 하지 않고 있었고, '도시 정비 사업'과 '도시재생 뉴딜사업'이 주류로 자리 잡으면서 이제 택지 개발 시대는 지났다고 업계는 전망하고 있습니다.
지금까지 간단하게 도시 개발과 관련한 건축법의 변천사에 대해 정리해 봤습니다.
읽어주셔서 감사합니다!